不動産を利用しよう

実際にマンション管理士が動き出すのは、2001年の秋以降、と見られています。
こうした人たちが、管理会社の組織に組み込まれず、第三者の目をキープできれば、マンション管理全体のクオリティが上がるでしょう。い管理会社の見分け方　新築の分譲マンションで、入居前に管理会社を選別するのは、なかなかむずかしいことですが、その会社についてのいろいろな情報を集めることはできるはずです。
できるだけ調べておきましょう。　また、次のような管理会社は、できるだけ避けるか、あるいは管理組合の理事会を通して総会で全員が協議の上、適切な管理業者に変更することが望ましいでしょう。
１、管理費と積立金が管理会社名義の預金口座、マンションの維持・管理のために集める修繕積立金や、日常的なマンションの運営に関する費用の振り込み口座を確認します。 ○○マンション管理組合依託△△管理株式会社など、マンションの管理組合名義ではなく、管理会社名義になっている場合は要注意です。
　この場合は、管理会社名義の口座にマンションの運営費のすべてを預けるかたちになります。万が一、預けられた管理会社が経営不振などに陥った場合、預けている資金が戻ってこない可能性もあります。
２、通帳と印鑑を握っている、きちんとした管理会社なら、しっかりマンション管理組合名義の口座を開設して、印鑑や通帳類を管理組合に戻します。すべて管理組合が管理するようにしましょう。
　たとえ理事長でも、個人に預けると、もしもの場合に保証することができないでしょうなどと言って、管理組合側に渡さない業者は用心したいものです。　たしかに、保管には万全を期さなくてはなりませんから、口座がある銀行の貸金庫を利用するなど、安全には十分注意が必要です。
３、業務依託契約が自動更新、どんなに問題のある管理会社でも、契約で自動更新と記載されていれば、その契約を簡単に解除することはできません。もちろん管理組合と管理業社との話し合いにもよりますが、一方的な契約解除は違約金を取られることもあります。

　自動契約とあっても、解約ができないわけではありません。まず、管理会社と冷静にきちんと話し合うことです。
それで、進展が見られない場合には、マンションのさまざまなトラブルを扱う団体や機関に相談してみましょう。　この三つは、管理会社を見きわめる最低限の条件です。
ほかに、管理人の勤務形態や業務時間と人数、休日や夜間の緊急時に管理会社がどう対応するかなど、チェック項目はたくさんあります。納得できるまで、細かく聞いて、購入前に確認できることをふやしておきましょう。
納得のマンションを見つける。とうとう気に入ったマンションを見つけたふたり。
やっと「これなら」と思う物件をしぼってきました。　「Y子さん、この前の羊ヶ丘ヒルサイドマンションどう思う？」「うん、いい、と思うよ。建物のつくりはしっかりしてそうだし、周辺の環境もよかったものね。２ＬＤＫ+Ｓだから広いとは言えないけど、納戸があるから収納スペースは多いし、３人ならいいかな、って」「ここの２ＤＫよりは広くなるんだしね。最近はやりの食器洗浄乾燥機はついていなかったけど、２度目に行ったとき、専有部分も共用部分も、よけいな設備がついていない分、価格が抑えられている、って言っていたよね。設備は、ほしくなったらお金を貯めて後でつければいいんだし。

それより、部屋のプランもいわゆるようかん型のわりには、玄関の明かあまり遠くないところできれば、いまの生活環境とあまり変わらないところで、と考えていたふたりには好都合。地の利かある場所や乗りなれた電車、路線が違っても聞いたことのある駅名などは安心感があるもの。
よけいな設備見かけより中身を重視する堅実なふたりには、かえってうれしい条件。設備にかける費用を建物の構造にまわしていれば、なお安心できる。り取りとか考えてあるし、全体の構造も吹き抜けがあったり、値段と規模のわりにはけっこう気配りが行き届いて設計されているって感じがするんだ」「ただ、プライバシー保護のためとはいっても共用廊下と居室の間が吹き抜けになっていると、上下階の廊下の声が響くんじゃないか、つていうのが気になるわね」「むずかしいところだよね。でも、外廊下に面した部屋の窓に鉄格子がついた住戸だけをみていると鉄格子も仕方ない、と思えるけど、鉄格子なしもあの販売価格でつくれると分かってしまうと、鉄格子タイプはちょっと二の足を踏んじゃうよ。それに、この角部屋なら、吹き抜けはあまり影響がないんじゃないかな？」
「そうね。T史さんの通勤時間は少し長くなるけどね」「それは仕方ないかな。いきなり、片道３時間になるわけじゃないし」「まあ、まるっきり非の打ち所がない、なんていうのは無理なんだから……。あそこだと、月々の支払いはどれくらいになるのかしら？・　ちょっと計算してみましょう」「そうだな。えーと、この本の試算の仕方を見てみよう。販売価格が3400万円。定期預金が４５０万円と、会社の財形貯蓄がたしか２３０万円、合わせて６８０万円。住宅金融公庫の融資限度額が販売価格の80％だから、2720万円で、残りの20％を頭金にすると６８０万円。うわあ、ちょうど。ちょっと大変かな」　「うーん、諸費用っていうのもあるのよね。これはどのくらい？」
「諸費用は、ローン手数料に不動産取得税、それからローン借り入れにかかる印紙代が２万円十ローン保証料が20万円弱十団体信用保険料が２万円弱と、それから火災保険か。なんだかんだ70万円近くなるのか。そのほかに税金が必要になるから、おおよそ１００万いわゆるようかん型のマンションでは、セキュリティ面を考慮して、外廊下に面した部屋の窓には金属の格子がついている。M夫妻が検討しているマンションは、外廊下と廊下に面した窓のあいだに吹き抜けが設けられ、鉄格子なしで防犯性を高める配慮がしてある。円ほど必要になるのか」「ほかに、引っ越し代。引っ越しの前後は慌ただしくて家で食事をつくつていられない、っていうから、そういう費用も考えておかなきゃいけないそうよ。それに、インテリアや電化製品を買い替えるとすると、かなり必要になりそうね」「うーん、細かいことは後で計算してみるとして、おおざっぱに、銀行からも５００万円借りるとしてみよう。そうすると……」
情報誌のローン返済マップを参考に計算してみると、35年返済で毎月の合計返済額が約８万5000円、ボーナス時が約卯一万円。それに積立修繕費の8000円と管理費１万2000円、駐輪場１台分２００円で、平常月は10万円を超えたところで収まりそうです。

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